O São Paulo tem potencial de milhões a ser trabalhado e precisa do foco e atenção interna após a mudança de gestão para ter foco em milhões à espera do clube
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CONCEITO E ENTENDIMENTO PRÁTICO
Antes de tudo, abra sua mente que talvez seja tudo novo e diferente do que já escutou antes. O Blog do São Paulo abordou este tema com exclusividade em Novembro de 2025 e acompanhava o desenrolar interno mas o caos no fim do ano e a mudança de gestão fizeram o assunto se perder. Acompanhávamos o caso com o antigo CEO, Marcio Carlomagno que era um dos idealizadores do assunto internamente. Sua saída, cessou qualquer avanço conhecido.
Deste modo, pedimos ao gentil e atencioso Flávio Marques que tentasse nos ajudar com a apuração interna do caso e até mesmo que possa reacencer a chama se ela estiver mesmo apagada. São potencialmente milhões e milhões. O video de Novembro está no fim da matéria. Mas, vamos tentar te ajudar a entender desde já tudo.
O QUE É? COMO ASSIM? O QUE É ISSO?
Vamos lá: O que é? O potencial construtivo é um termo de todas as cidades brasileiras que possuem Plano Diretor. O que ele diz? Diz o quanto você pode construir em seu próprio terreno respeitando a zona da cidade em que ele está localizado. Toda cidade tem um plano diretor com as características de cada região. E cada uma dessas áreas tem regras próprias para construção.
Agora vamos ao São Paulo e correlacionar isso ao Morumbi e ao clube: O terreno onde está localizado o Morumbi, por exemplo, é enorme e tem um grande potencial construtivo, mas um estádio não demanda a utilização de todo esse potencial. Com isso, há um cálculo projetado e uma negociação a ser aberta com a Prefeitura da cidade de São Paulo que visa a autorização para que essa capacidade de construir a mais seja transferida para o clube para outro local.
A ideia é que o clube receba um terreno fora de sua zona normal e que se possa comercializar esse terreno em um caso. No outro caso, permite que o São Paulo venda à construtoras e empreendedores a possibilidade de construir prédios mais altos que o permitido pela Lei vendendo esse metro quadrado, economizando e valorizando o edifício que custa menos e pode ser mais amplo e alto que poderia normalmente se fosse seguir o plano original construtivo.
O QUE DIZ A LEI E SUAS REGRAS?
O que diz a Lei? A Transferência do Direito de Construir (TDC) é o instrumento urbanístico que confere ao proprietário de um lote a possibilidade de utilizar seu potencial construtivo em outro lote, vendê-lo a outro proprietário ou doá-lo ao poder público.
Como explicado acima, a fórmula é: Quando o proprietário quer construir a mais do que a área permitida para aquele terreno é possível ainda requisitar um espaço maior até o limite máximo definido na lei. Ou seja, se seu terreno permite a construção de Xm² e você deseja construir 2Xm², você pode adquirir essa capacidade de construir a mais.
CASE DO MORUMBI x REFORMA DO ESTÁDIO E INVESTIMENTO
No caso do Morumbi é o contrário. O terreno permite, a grosso modo, a construção de 2Xm², mas o São Paulo só utilizou Xm². Aí que entra a fonte de recursos para o clube reformar seu estádio se vender o potencial construtivo sobrando e utilizar a grana “grátis” sem gastar nada a mais para ter um estádio moderno, poder buscar um estacionamento que monetize mais o clube, qualquer estudo que seja mais benéfico, preparar melhor a área para shows, qualquer coisa. Basta trabalhar com competência, lisura, honestidade que ajudarão o São Paulo.
Com o potencial construtivo em mãos, o São Paulo pode ir ao mercado vender esta “capacidade de construção” que ele receberá da prefeitura. Sem a aprovação da cidade, o clube ainda não pode negociar, mas poderia sondar o mercado. O cenário era de otimismo em relação à venda e à viabilidade de arrecadação de receitas para financiar a reforma do estádio.
COMO CALCULA ISSO? E COMO FUNCIONA NA PRÁTICA?
O cálculo do potencial construtivo começa com a aplicação do Índice de Aproveitamento (IA), que, como já mencionamos, é definido pela legislação urbana da cidade. O IA indica quantos metros quadrados podem ser construídos por metro quadrado de terreno.
A fórmula básica é:
Potencial construtivo = Área do terreno × Índice de Aproveitamento (IA)
Por exemplo:
Se o terreno tem 500 m²
E o índice de aproveitamento da região é 2.0
Então o potencial construtivo é 500 × 2.0 = 1.000 m² de área construída
É importante destacar que, em muitos casos, existe o chamado potencial construtivo básico, que é o volume de construção permitido sem custo adicional. Acima disso, em determinadas cidades, o construtor pode adquirir potencial adicional, pagando uma contrapartida ao município — o que leva ao conceito de outorga onerosa.
Outros fatores que interferem no potencial construtivo incluem:
Altura máxima permitida
Taxa de ocupação (percentual do terreno que pode ser coberto pela edificação)
Recuos obrigatórios (espaços livres nas bordas do terreno)
Uso permitido (residencial, comercial, misto etc.)
Por isso, para calcular o potencial com precisão, é essencial consultar a legislação local ou contar com apoio técnico de arquitetos, engenheiros ou urbanistas.
Regulamentação do potencial construtivo
Cada município brasileiro possui regras próprias sobre o uso e ocupação do solo. Essas regras estão normalmente concentradas em três documentos principais:
Plano Diretor: estabelece diretrizes gerais para o crescimento urbano da cidade.
Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS): define o que pode ou não ser construído em cada zona da cidade.
Código de Obras: traz normas técnicas para as construções.
Essas normas buscam organizar o crescimento urbano de maneira equilibrada, garantindo infraestrutura adequada, mobilidade, sustentabilidade e qualidade de vida para a população.
O Índice de Aproveitamento básico é o direito de construir gratuito, já o Índice Máximo de Aproveitamento pode exigir o pagamento da Outorga Onerosa do Direito de Construir. Esse valor é investido pelo município em melhorias urbanas, como transporte público, saneamento e áreas verdes.
Assim, o potencial construtivo não é apenas uma questão técnica: ele também faz parte do planejamento urbano e da política pública.
TOMBAMENTO CONFIRMADO
Em Dezembro de 2025, a Justiça confirmou que o Tombamento do Morumbi o que permite que o clube siga esse projeto. Agora, pense comigo: se o Vasco da Gama está em andamento com um projeto como este no Rio de Janeiro de 80.000 m2 e pensa em arrecadar R$ 500 milhões, imagine o São Paulo que tem área estimada em 150.000m2 entre estádio e clube social.
A conta precisa ser aferida e não queremos ser levianos de precificar induzindo a um otimismo que não é confirmado, até porque, a Prefeitura precisa validar mas o caminho é como já dito, de otimismo e boas possibilidades.
POTENCIAL DE CRÉDITOS
Estudos de modernização apontam que o Morumbi possui “créditos” de área construída não totalmente utilizados, o que representa um alto valor imobiliário, podendo ser comercializado para construtoras. O estádio foi tombado em 2018 pelo CONPRESP, o que limita ampliações estruturais significativas, focando as reformas em modernização.
Aí entra a reforma do estádio internamente mantendo o padrão externo e deixando a cara de estádio que amamos com o melhor possível ao público sãopaulino.
Contamos agora com nosso estimado conselheiro e com as novas cabeças da gestão para que este diamante invisível do São Paulo se transforme em ativo real para o futuro. Precisamos de boas notícias e esta parece uma fantástica.
Opine o que acha deste levantamento feito pelo Blog do São Paulo e este movimento que pode ser um boost incrível ao clube.
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Se de fato essa ideia avançar temos uma esperança de conseguir dinheiro pra desafogar o clube sem precisar virar saf no desespero, apesar que do jeito que o clube está internamente mesmo assim precisaríamos de pessoas sérias no comando do clube e da instituição MAS já é algo bom em meio a tanta desesperança que vivemos hj como torcida
A possibilidade é fantástica!
A questão é: darão cabo de investir tempo e esforço em correr atrás disso e, mais importante ainda, em caso de se conseguir uma verba bastante substancial, farão um uso profissional e realmente pensado em alavancar o clube?
Criaram um site fora Roger machado…eu fui muito contra a sua vinda mas acho exagero isso..criarem um site..isso é jogar contra o spfc..não concordo
Alan, se o SP comete uma atrocidade, o melhor como são-paulino é criticar, ou apoiar o errado incondicionalmente?
Como o SPFC vai evoluir, se em nome do sentimento, a gente apoiar qualquer merda que eles fizerem?
Sem contar que tá na cara que o Rui Costa forçou a barra pra trazer o Roger, que não fez nada que o credenciasse a estar no SP hoje
Óbvio que na hora do jogo vamos torcer, mas o que é errado tem que ser cobrado.
Concordo, eu mesmo entrei no instagram do sp e protestei na hora da apresentação ,fiquei revoltado e achei uma péssima contratação,mas agora ele esta la ,temos q dar tempo e torcer pra ele dar certo, pq o sp brigando pela liderança passa pelo sucesso dele no sp.uma coisa tbm é certa, na primeira sequência negativa ele não dura, a diretoria deveria ter levado essa rejeição em conta..
Tudo bem não gostar da contratação mas cancelar o cara desse jeito é agir contra o sp..precisamos vencer os jogos, ficar lá em cima
Concordo! O certo era o site mirar os responsáveis, Rui Costa, Rafinha e Massis. Além do que tem muita gente, como o Olten, que ainda tá por lá.
Mesmo com o pilantra do Casares, a dívida abaixou para R$850 milhões. Se tivermos pessoas sérias, voltaríamos a ser uma potência mundial.
O problema é que o pessoal que está lá dentro, não sabe nosso tamanho
Meu medo é entrar dinheiro e fazerem MERDA com isso ! o Problema não é dinheiro ( 1 bi de receita ) mas QUEM E COMO será administrado !
Essa é potencialmente a situação que pode fazer com que o São Paulo saia do papel de figurante que atualmente ocupa e voltar ao protagonismo, pagando as dívidas com altos juros, renovando a estrutura e mantendo as despesas correntes em dia.