São Paulo pode ter até R$ 640 milhões em potencial construtivo; Fluminense avança com projeto e acende alerta no Morumbi

Enquanto o Fluminense discute a captação de R$ 300 milhões com os direitos construtivos de Laranjeiras, o Tricolor paulista tem um ativo imobiliário ainda pouco explorado que pode representar uma oportunidade financeira gigantesca para 2027.

O São Paulo pode ter uma oportunidade milionária dentro da própria casa. Enquanto o Fluminense avança na discussão de um projeto para transformar o potencial construtivo de sua sede histórica, em Laranjeiras, em recursos para investimentos, o Morumbi volta ao centro de uma discussão que o Blog do São Paulo acompanha desde novembro de 2025: a possibilidade de monetizar parte da capacidade construtiva não utilizada no terreno do estádio.

Uma estimativa preliminar levantada pelo Blog aponta que o potencial econômico dessa operação para o São Paulo poderia ficar entre R$ 580 milhões e R$ 640 milhões. O valor ainda depende de estudos técnicos, validação jurídica, enquadramento na legislação urbanística de São Paulo e avaliação do mercado imobiliário.

Não se trata, portanto, de dinheiro disponível ou de uma negociação já aprovada. Mas é uma possibilidade grande o suficiente para merecer atenção imediata da próxima gestão. O assunto ganha força justamente em um momento no qual o clube precisa encontrar alternativas para reorganizar suas finanças, reduzir o peso das dívidas e recuperar capacidade de investimento. E o exemplo do Fluminense mostra que esse tipo de ativo pode deixar de ser apenas uma discussão técnica para se transformar em um projeto concreto.

Fluminense coloca R$ 300 milhões na mesa com projeto em Laranjeiras

Em audiência pública realizada nesta terça-feira (10), na Câmara Municipal do Rio de Janeiro, o Fluminense discutiu a continuidade do projeto que prevê a venda do potencial construtivo do Estádio Manoel Schwartz, em Laranjeiras. De acordo com a proposta apresentada, a expectativa é atrair aproximadamente R$ 300 milhões em investimentos privados. Empresas interessadas poderiam utilizar o potencial construtivo transferido para empreendimentos em outras regiões da cidade, enquanto o clube receberia os recursos conforme o avanço das etapas do projeto.

O plano ainda precisa passar por votação em plenário e, posteriormente, por regulamentação. Caso avance, a previsão apresentada é de execução das intervenções ao longo de até dez anos. O projeto também contempla melhorias na estrutura da sede histórica do Fluminense, com duas esplanadas, áreas de convivência, piscina recreativa, ginásio coberto e estacionamento para aproximadamente 200 veículos. Há ainda propostas de intervenções no entorno de Laranjeiras, como revitalização de espaços públicos e melhorias urbanísticas.

Durante a audiência, o presidente do Fluminense, Mattheus Montenegro, classificou a iniciativa como uma reparação histórica parcial. O dirigente lembrou que, em 1961, o clube precisou demolir uma arquibancada para atender a uma demanda da cidade. A discussão carioca tem um aspecto importante: o Fluminense busca transformar um direito urbanístico em uma fonte de financiamento sem depender diretamente de dinheiro público. É justamente essa lógica que torna o caso interessante para outros clubes que possuem grandes áreas e potencial construtivo não aproveitado.

O que o São Paulo pode fazer com o terreno do Morumbi?

O potencial construtivo é, de forma simplificada, a capacidade legal de construir determinada quantidade de metros quadrados em um terreno, conforme os parâmetros definidos pela legislação urbanística de cada município. Esses limites variam de acordo com a localização, o zoneamento, o índice de aproveitamento, as regras de ocupação e outras exigências. Em determinadas situações, quando um terreno possui direito de construir que não será utilizado, a legislação permite transferir esse potencial para outro imóvel, mediante os procedimentos e as autorizações necessários.

É nesse ponto que entra o Morumbi. O estádio ocupa uma área extensa e não utiliza necessariamente toda a capacidade construtiva que poderia existir para o terreno. Em tese, parte desse potencial não aproveitado poderia ser objeto de uma operação urbanística, permitindo ao São Paulo buscar sua comercialização junto a empreendedores e incorporadoras interessados em construir em outras regiões da cidade.

Na prática, o clube poderia transformar um direito imobiliário em receita, sem precisar vender o terreno onde está localizado o estádio. A operação, entretanto, exige um estudo detalhado. Não basta multiplicar a área do Morumbi por um índice construtivo. É necessário identificar o saldo efetivamente transferível, as restrições legais, os imóveis abrangidos, os critérios de conversão e a demanda do mercado por esses direitos. É justamente essa análise que poderá determinar o tamanho real da oportunidade.

Blog acompanha o assunto desde 2025, mas projeto perdeu força com a crise política

O Blog do São Paulo abordou esse tema com exclusividade em novembro de 2025, depois de conversas e informações obtidas a partir de contatos ligados ao Vasco da Gama, que também discutia alternativas para explorar seu potencial construtivo. A possibilidade chegou ao ambiente interno do São Paulo e passou pelas mãos do então CEO, Márcio Carlomagno. Entretanto, a turbulência política que tomou conta do clube, com o processo de impeachment e a posterior saída do executivo, acabou interrompendo o andamento das conversas.

Posteriormente, o Blog voltou a procurar interlocutores ligados à gestão de Harry Massis. O assunto não encontrou o interesse necessário para avançar naquele momento. Também houve uma tentativa de mobilização por meio do conselheiro Flávio Marques, que poderia ajudar a recuperar a discussão internamente. Com sua saída da gestão, porém, a pauta perdeu novamente espaço. Agora, com a eleição presidencial no horizonte e a necessidade de discutir o planejamento financeiro para 2027, o tema voltou a aparecer nas conversas com representantes dos dois grupos políticos. Um detalhe importante: a discussão não está sendo apresentada como bandeira eleitoral de situação ou oposição. O interesse é que o São Paulo avalie uma alternativa que pode beneficiar o clube independentemente de quem assumir a presidência.

Estimativa pode chegar a R$ 640 milhões, mas precisa de validação técnica

A partir de uma avaliação preliminar das características da área do Morumbi e das regras urbanísticas municipais, o levantamento do Blog trabalha com uma possibilidade de arrecadação entre R$ 580 milhões e R$ 640 milhões. A estimativa considera uma área de referência de aproximadamente 150 mil metros quadrados, envolvendo o estádio e áreas do complexo são-paulino. O cálculo foi elaborado de forma preliminar e ainda precisa ser submetido a um estudo técnico completo, que determine quanto desse potencial pode efetivamente ser transferido e qual seria seu valor de mercado.

É importante separar duas coisas: o potencial construtivo teórico e o crédito imobiliário que pode ser efetivamente negociado. A existência de área não utilizada não significa, automaticamente, que todo o volume possa ser comercializado. Também será necessário verificar o impacto do tombamento do Morumbi, as condições estabelecidas pelos órgãos de preservação, o enquadramento urbanístico dos imóveis e as exigências específicas da Prefeitura de São Paulo.

O tombamento não deve ser tratado como uma autorização automática para a operação. A viabilidade dependerá da compatibilidade entre as regras de preservação e os instrumentos previstos na legislação municipal. Ainda assim, a dimensão da estimativa justifica que o próximo presidente determine a elaboração de um estudo independente, com participação de especialistas em engenharia, arquitetura, direito urbanístico, avaliação imobiliária e finanças.

O dinheiro poderia financiar a modernização do Morumbi e ajudar a reorganizar as contas

Uma eventual operação bem-sucedida abriria possibilidades importantes para o São Paulo. O primeiro caminho seria utilizar parte dos recursos na modernização do Morumbi, preservando suas características arquitetônicas e melhorando a experiência do torcedor. O clube poderia estudar intervenções internas, infraestrutura, acessibilidade, estacionamento, áreas comerciais e soluções para ampliar a exploração econômica do estádio. Outra possibilidade seria direcionar parte do dinheiro para reduzir dívidas, especialmente aquelas com maior custo financeiro, diminuindo a pressão sobre o fluxo de caixa.

O planejamento também poderia contemplar investimentos capazes de gerar receitas recorrentes. Afinal, não adiantaria transformar um ativo patrimonial em dinheiro e simplesmente consumir os recursos sem construir uma estrutura financeira mais sustentável. O São Paulo precisa avaliar qual combinação produziria o melhor resultado no longo prazo. Em um cenário no qual o clube convive com dificuldades financeiras, restrições para contratar e dependência de receitas extraordinárias, uma operação dessa natureza poderia representar uma mudança relevante de perspectiva.

O exemplo do Fluminense deveria servir de alerta para o São Paulo

O caso de Laranjeiras não significa que o Morumbi possa repetir automaticamente o mesmo modelo. São municípios diferentes, legislações diferentes e instrumentos urbanísticos que precisam ser analisados individualmente. Mas existe uma lição clara: clubes com patrimônio imobiliário relevante precisam estudar todas as possibilidades legais de transformar esse patrimônio em valor econômico. O Fluminense colocou seu projeto em discussão pública, apresentou investimentos, explicou a operação e agora busca avançar na tramitação legislativa. O São Paulo precisa fazer o mesmo movimento de planejamento, com transparência e responsabilidade técnica.

O Morumbi pode ser muito mais do que a casa do torcedor são-paulino. Pode também representar uma oportunidade de financiamento para o futuro do clube. Os R$ 580 milhões a R$ 640 milhões ainda não são uma receita garantida. Mas podem ser o ponto de partida de um dos estudos financeiros mais importantes que o São Paulo precisa realizar em 2027. O próximo presidente terá diante de si uma escolha: continuar procurando recursos apenas nas fontes tradicionais ou finalmente investigar o valor econômico de um patrimônio que o clube possui há décadas. O Blog do São Paulo seguirá acompanhando o assunto e cobrando que essa possibilidade seja analisada com a seriedade que merece. Porque, diante da situação financeira do Tricolor, deixar um ativo dessa dimensão sem estudo seria desperdiçar uma oportunidade que pode fazer diferença no futuro.