O Morumbis como Ativo Âncora: a lição da mega transação do Atlético de Madrid e a busca por um capital de longo prazo

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O Morumbis como Ativo Âncora: a lição da mega transação do Atlético de Madrid e a busca por um capital de longo prazo

O recente acordo em que a Apollo Global Management adquiriu uma participação majoritária de 55% no Atlético de Madrid, avaliando o clube em impressionantes €2,5 bilhões (aproximadamente 6,5 vezes a receita), causou surpresa no mercado esportivo. Esta transação, que precificou o Atlético como um ativo global de primeira linha, semelhante a Chelsea ou Manchester United, sinaliza uma mudança fundamental na forma como os clubes de futebol são avaliados e operados.

Esta não é apenas uma transação de futebol ou esporte, mas sim um movimento estratégico que aponta para o futuro do investimento esportivo, com foco na infraestrutura e ativos imobiliários.

O valor de €2,5 bilhões, representando um múltiplo de 6,5 vezes a receita, é considerado um prêmio bem alto, especialmente para um clube fora do eixo Real Madrid/Barcelona e sem a escala de audiência global da Premier League, que viabilizaram valuations nos mesmos montantes.

• A Tese de Investimento: A Apollo não está comprando o que o Atlético é, mas sim o que ele pode se tornar. O clube já apresentou uma trajetória de crescimento real, com receitas 3x maiores desde 2013.
• A Base da Projeção: O crescimento futuro é visto como vindo de ativos “ao redor do campo” e não apenas do desempenho esportivo.

O cerne da alta avaliação está na vasta oportunidade imobiliária atrelada ao clube.

• O Mega-Projeto: O Atlético tem aprovações para construir uma cidade esportiva e um distrito de entretenimento de um milhão de metros quadrados ao redor do estádio Metropolitano, com um investimento de €800 milhões.
• Modelo de Receita Anual: O projeto engloba um mini-estádio, campos de treinamento, vila comercial, hotel, restaurantes e entretenimento.
• O Paradigma: A Apollo está comprando um “motor imobiliário que gera receitas de futebol como bônus”

A Apollo justifica o prêmio por enxergar três fatores que o mercado em geral negligenciou:

• Escassez: Existem poucos clubes na Europa com um estádio moderno, base de fãs global, desempenho esportivo estável, controle imobiliário e localizados em uma capital mundial. Este é um ativo que não pode ser replicado.
• Controle: A aquisição de uma participação majoritária (55%) garante à Apollo o poder de impulsionar a transformação e execução do projeto imobiliário de longo prazo.
• Opções (Optionality): O clube possui vários vetores de crescimento inexplorados (upside), como desenvolvimento do estádio, crescimento de patrocínios, inovação digital, futebol feminino e novos torneios globais.

O negócio da Apollo é visto como uma aposta de infraestrutura de 10 anos com um clube acoplado. O futuro da propriedade esportiva é o clube se tornar uma “âncora imobiliária”. O valor está convergindo para o distrito do estádio e a experiência de ano inteiro, e não apenas nos dias de jogo.

O capital da Apollo é visto como de longo prazo (infraestrutura), necessário para uma transformação que abrange o clube, o distrito, a marca e o modelo operacional.

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🎯 Analogia: Implicações para uma Possível SAF do São Paulo Futebol Clube

O caso Atlético de Madrid-Apollo oferece um estudo de caso poderoso para o São Paulo em uma potencial transição para o modelo de SAF. A analogia força o clube a se perguntar: O São Paulo é um clube de futebol com algum patrimônio, ou um negócio imobiliário e de entretenimento ancorado por um clube de futebol?

Pilares do Investimento no São Paulo

Prêmio por Potencial (6.5x Receita): A SAF do SPFC precisará vender uma visão de crescimento futuro que vá além da receita de bilheteria e direitos de TV. O múltiplo da avaliação dependerá do upside percebido e da credibilidade do plano de modernização. Caso isso fosse atingido, o clube, de acordo com suas receitas atuais, poderia ter um valuation (valor de venda) próximo dos R$ 7 bilhões.

Ativo Imobiliário: O clube tem o Estádio do Morumbi e seus arredores como um ativo imobiliário-chave. A analogia é a necessidade de desenvolver um distrito de entretenimento no entorno do estádio ou mesmo dentro do complexo (se houver terreno disponível e autorização).

Projeto Morumbi 365: A atração de capital estratégico para a SAF clube deve ser direcionada ao desenvolvimento do estádio e sua utilização em dias não-jogo (eventos, shows, convenções, restaurantes, museu, etc.). O Morumbi precisa ser uma plataforma de receita anual, não apenas um local de jogo.

Controle & Governança: O investidor da SAF, se majoritário, exigirá controle para implementar as mudanças necessárias: governança profissionalizada, corte na politização e execução rigorosa do plano de modernização comercial e digital. Isso seria fundamental para conseguir um valuation nos moldes obtidos pelo Atlético de Madri.

Fatores de Escassez do São Paulo: O São Paulo tem ativos únicos (ativos troféu) que geram escassez: 1. Uma das maiores estruturas de estádio em uma capital de mercado (São Paulo); 2. Uma marca globalmente reconhecida e histórica; 3. Uma das maiores e mais apaixonadas bases de fãs do Brasil. Estes são os “opcionais” que atraem o capital.

Capital de Longo Prazo: A SAF do SPFC deve buscar um investidor que compre a “década de transformação” (e não apenas o ciclo de 5 anos de um fundo típico). É preciso capital que tolere a volatilidade do futebol enquanto constrói o ativo imobiliário/infraestrutura.

Conclusão para a SAF do São Paulo

Para justificar uma avaliação premium (e não uma venda apressada), a futura SAF do São Paulo FC deve reposicionar-se no mercado. Não basta ser o clube tricampeão mundial; é preciso ser um motor de real-estate e entretenimento de alto valor ancorado por um clube de futebol histórico. A maior lição da Apollo é que o preço é pago pelo potencial de urbanização e monetização de ativos no entorno do estádio, impulsionado pela estabilidade e marca do time.

Por: Filipe Cunha – Finanças Tricolor – https://financastricolor.substack.com/p/alem-do-jogo-o-negocio-imobiliario?utm_medium=email&triedRedirect=true